先给大家说个久违的好消息吧，今天，9月28日上午，关山大道融科天域开盘，6点多就开始排队，千人抢套精装房，均价左右，现场的买房人说，开盘价比预期要低好多，希望自己能抢到房。而附近清江山水的二手毛坯房都已经1万6，1万7了，不知道附近准备开盘的楼盘，嚷嚷着要卖的，卖的，做何感想？

言归正传，这一周，马哥真的很辛苦，每天晚上基本要回复大家的问题到11点多。现在这么高的价格，大家买房都很纠结：现在不买，后面会不会继续涨？现在买，会不会成为接盘侠？现在想买，没有房子可买怎么办？

但是无论马哥多么辛苦，马哥知道，与正在买房路上的你，真的微不足道。马哥要由衷地说句：正在买房的你，辛苦了。

辛苦的你，今年辛苦挣了一年的钱，已经毫无疑问地贡献给了上涨的房价。辛苦的你，奔波多个楼盘，却无房可买，还要看售楼员那张爱理不理傲娇的脸。辛苦的你，在二手房市场饱受房东摧残，他们一个比一个心气高，把高得离谱的房子卖给你，还觉得便宜了你。

对于刚需族来说，今年你可能经历着人生最大痛苦：房价涨之前，你没买；房价涨了后，你想买了，却没房可买。最近陪粉丝去后湖买新房，看得真是让人没有尊严，再稀烂的楼盘都卖完了，连认筹都不让交钱。别说粉丝很悲愤，马哥都很郁闷。

佛说，忍无可忍，无须再忍。马哥说，忍无可忍，必须再忍。因为在这个已经毫无理性可言的楼市，已经没有合理性可讲。

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多年之后，相信今年买房的人，都会记得年的武汉楼市，它的疯狂，像马哥这样从年经历了武汉三轮房价涨和跌的人，都还从来没有见识过。

且不说半年内房价涨三四千的楼盘比比皆是，房价越涨越抢，以至于很多楼盘再差的房子都被抢空了，现在多数区域房源严重紧张，很多购房者的感觉是“房价不断在涨、拿着钱却无房可买”。

在这种火热的行情下，开发商也越来越不理性，以至房管部门处罚了70多家开发商却现在仍然不断有开发商堂而皇之地违规：大家有没有发现，现在认筹金动不动，就是10万、20万，哪怕他实际上还没有拿到预售证，按照房管部门规定不允许收一分钱，他们就这么堂而皇之免费占用你的资金。更气人的是，还有很多傲娇的楼盘，连你认筹金都不收。

这些肆无忌惮的开发商，马哥见证了他们在年楼市低谷的时候，都是降价都没人买的困境，现在却是好了伤疤望了疼，毫无理性可言。

一个疯涨的楼市，受损害的不仅是购房者，对开发商就真的好吗？房价涨，地价必然涨，所以大家会惊奇地发现汉阳的地价2万了，东西湖的地价1万了，这些高地价开发商买得起吗？多数是买不起的。开发商买不起地，也就加速出局。这也就是说，房价涨得越快，其实一些实力不强的开发商出局可能性越大。

这么简单的道理，开发商不是不懂，但都是抱着“先把今天的钱赚了再说”的想法，不顾一切推高房价，把自己推向深渊。

这几乎是双输的局面：没有买房的，越来越买不起房；买了房的，被开发商打了鸡血，要么盲目开高价房子卖不出去，要么被透支了未来的升值空间从长远来看卖亏了。而中小开发商除了加速自己出局，也透支了今后几年的溢价空间。一个简单例子：当光谷东各种配套还没有实质性改善的情况下，他两年涨了，你还指望下一个两年继续涨？真涨到2万，看还有多少人去买。

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所以大家不要指望开发商良心发现，或者理性回归，让武汉房价回到合理价位，唯有寄希望开发商更疯狂：让他们把房价涨得更高，让他们自己越来越买不起地，让越来越多的人买不起房子，那更严厉的调控措施势在必行了。

大家不要以为这是气话，真的是这样的：调控措施都是一点点“下药”，如果药量治不了病，或者缓解不了病，那只可能加大剂量。这就是先行武汉疯涨一步的苏州、厦门、杭州，和最近的南京无不遵循着一渐进过程：房价飞涨——出台提高首付门槛等温柔调控政策——房价继续涨——出台限购。

这也就是说，未来的武汉楼市走向，大体有两种可能：如果房价能保持稳定增长，保持在合理区间，那房产政策就不会有太大变化。如果开发商继续疯涨房价，那必然会有更严厉的调控措施。

在马哥看来，现在大家购房的最大风险，不是房价涨，而是每个人都觉得房价会涨。每个人对房价过于乐观，都觉得房价只涨不跌，今天不买，明年就亏了。

一个基本的常识：世界上哪有只涨不跌的商品？房子作为商品，难道会有例外？虽然马哥这一年来，一直劝大家能买尽快买，但是不代表马哥鼓励大家这种盲目乐观，甚至疯狂，以至于基本的商品价格原则都不顾，投入到这疯狂楼市中炒房。

大家没有发现，现在在公交车上、在餐厅、在麻将桌上，反正是有闲聊的人，别管他有钱没钱，有房没房，你充耳所闻的，都是讨论买房的。大家会不会似曾相识感？是的，去年股市疯狂的时候，觉得点还只是牛市起的人，谁会去想，或者相信会跌到现在这种情况呢？

现在越来越多的人都把房子当作是只赚不赔的投资品，觉得房价会这么一直涨下去。马哥真心觉得太危险了。在非一线城市，目前来看，没有只涨不跌的房价,涨的越快,跌的就越快,离调控的时间就越近。

从商品本身来说，商品的价格是由其价值决定的，现在很多房子的价格已经偏离了其价值，但是它不可能一直涨下去的，当光谷东房价涨到2万的时候，很多人买不起的时候，房价就涨不动，房子卖不出去，这对现金流要求极高的开发商来说，逼迫他会做出调整，让房价回到其本来的价值区间。

当然，更重要的是，在我们国家，房子还是民生保障品，不能唯市场论，这也是为什么房价需要调控，不可能让他漫天涨价的原因。

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一个半年武汉首次调控提高首付后，马哥就判断后期楼市仍不乐观，指望房价降很难。从目前来看，确实如此，由于新房供应量跟不上需求量，在供不应求下，指望着房价止涨是奢望。那我们接下来畅想下，如果，马哥是说如果，武汉仿效苏州、厦门、杭州、南京加大调控力度，会对房价产生什么影响。

在供应量短期内无法改善的情况下，从这四个城市来看调控第二剂猛药就是从需求端着手，抑制投资需求，采取限购。而这次限购，与上一轮相比其实有所减弱，总体而言，就是允许“再买一套”。

对此，马哥一位从事房地产的朋友是这么分析的，目前调控最严厉的是限贷，二套首付六到七成的话，那房价不降都难。限购影响反而小些，毕竟武汉这种城市，非武汉居民购房除了实力雄厚的外地投资客，一般购房实力并不强，本身也就只会买一套房，影响不大。而对武汉市民而言规避，如果限购的话，从外地离婚潮来看，可以知道政策效果了。

所以，一旦武汉加大调控力度，大家要洞察楼市走势，不妨就顺着这个思路：限贷，提高首付六成以上，那很多人确实买不起了，对房价杀伤力很大；限购，允许再买一套，那是温柔的一刀，在供应量没有明显增大情况下，作用有限。

说到这，大家接下来肯定会问马哥，武汉什么时候会加大调控力度？会怎样调控？抱歉，马哥真不知道。调控是动态的，不是说到了某个节点，或者到了某个房价点就会出政策，调控是调的一种预期，这与接下来开发商表现、购房者预期、房价走势等诸多情况有关，这是很难琢磨的，马哥猜不到，也建议大家不要去赌政策，因为你堵不起。

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既然房地产政策可能会出现波动，房价也会相应出现波动，这就让大家无所适从了，特别是对于很多购房者来说，这是第一次买房，啥都不懂，毕竟，这是很多人一辈子的钱，谁也不希望自己成为房价的受害者。

其实购房者的心理都是矛盾的，现在盼望着房价跌的人们，你们敢说你们希望房价一直跌？准确来说，你希望的是，你买房之前，房价跌；你买了后，房价呼呼涨。所以大家也不要一味谴责房价涨，房价涨大家买才有动力，如果房价一直跌还有多少人会买？

马哥说这话的意思是，大家要把涨跌看得淡些，特别是不要着眼于一时的涨和跌。

举个跌价的例子，马哥有个朋友买了是南湖的保利心语房子，刚好碰到年年底那波跌价，多元买的，没几天跌到了多，足足降了元。朋友去维权，马哥就劝他淡定，为撒？这个楼盘品质不错，长远来看位置还可以，过个5年房价超0是没有问题的。结果呢，现在保利心语二手房，证明了马哥当初的估计还是保守的。

再举个涨价的例子，现在大家都觉得房价高，但是大家仔细想想，从年起武汉房价起来，哪一年大家觉得当时房价不高，不在感叹买不起房？可现在回过头来看看呢？在当时所谓的高点入手，现在是不是赚翻了？比如年时候，有人找到马哥，说能不能找找人，把后湖晋合金桥世家的房子找开发商退掉，马哥纳闷，晋合品质后湖第一，绝佳的房子为撒退？说太贵了，别家多，他家多，供房压力大，马哥苦劝别退，此事就此过去。最近一问，晋合房价妥妥过2万。

所以，你现在高位接盘了又怎样？你现在觉得房价贵又怎样？你从5年以后的眼光来来看现在，你认为那时候的房价和现在相比，是哪个房价高？相信很多人会相信，肯定是5年后贵。有粉丝要说，马哥你是不是也冲动了？你就不怕武汉卖不出价格起不来？

接下来，马哥来说说对武汉楼市的信心吧。

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抛开货币贬值、利息低等金融因素和限购限贷等政策因素，我们还是从核心的供需关系分析。

首先从需求量来说，广大的地市州为撒在这轮楼市行情好的情况下仍不见多少起色？因为需求量萎缩了。一方面人口在持续降低，另一方面有钱的都跑武汉来买房了。一个需求量持续萎缩的楼市，你能指望他家房价能起来？相反，武汉市去年流入人口是多万，其中很多还是年轻人，这里面有多少人买房，大家应该会有数。未来中国城市的竞争，除了水资源等自然禀赋，其实就是人的竞争。

一个城市只要有源源不断的人进来，就不愁未来没有发展，不愁房子卖不出去。这也是很多人为什么房价涨得这么快，仍看好光谷潜力的原因。无他，人多！年轻人多！

其次从供应量来说，武汉市三环内，目前供应量集中在后湖、古田、白沙洲、四新，别看现在新房多，但是总体趋势仍是房子越卖越少。大家都知道，马哥有个简单粗暴的购房理论：能买汉口的，就不买武昌的，能买武昌的，就不买汉阳的，那就按照这个次序说。

后湖片区，根据马哥了解，别看现在后湖好像新房很多，其实过个5年，后湖的房子就卖得差不多了，你有钱也买不到后湖的新房，只能去更远的谌家矶、盘龙城、武湖去买了。所以像买后湖的房子，即便他今年已经涨了了，但是马哥认为，像后湖这个片区，无论接下来房价会有什么样的波动，随着3条地铁线陆续开通，加上永旺开张，从5年、10年的长远眼光来看，房产保值增值依然可期。

古田片区沿着轻轨线的广阔区域，散布着汉口以后的大供应量。既有时代新世界这样2万多的高档楼盘，也有蓝光这样1万元的经济型刚需楼盘。马哥认为古田的区域价值不如后湖，一是从距离来说，后湖离市中心更近，二是从区域价值来说，古田目前还没有形成一个整体的区域价值想像力，如果投资的话，当然随着房价整体上涨会上涨，但是升值幅度相对慢些。如果你想用兴华2万的例子来反驳马哥，那马哥只能呵呵。

白沙洲的兴起，完全拜南湖没有房子可卖了，你说让武昌工薪族去哪买房呢？青山是肯定不去的，徐东是买不起的，只能白沙洲了。白沙洲的新房供应量紧张已经持续了一年了，今年年底到明年，地产集团、武汉保利的新房会出来，会缓解房源紧张问题。如果再加上白沙洲三环外，那供应量是巨大的。所以一旦碰到房价下行期，那这个片区房价会受影响比较大。

四新片区，原谅马哥对这个片区的偏见，即便现在这个片区只要有房子也被抢光了，抱歉，马哥依然看不懂为什么可以这样涨？一个没有地铁、商业、学校利好区域，价值何在？以前可以说，就这里最便宜啊。现在呢？怎么说？他也不便宜了啊。