大将军是上海楼盘活地图，买房专业户。走遍上海15个区，个版块，最懂房子背后的那些故事。

闵行区的古美板块位于上海西南中环外，在10年前还是荒无人烟的郊县，有刑场有农田，而近几年随着西南片的整体大跃进和地铁12号线的开通，古美路街道以光速崛起。如今再谈起古美，万源城美好社区和漕河泾高科技园区的标签，已经取代了平房和臭水浜，就连作为西上海北闵行门户的九星大市场，也在上海拆违大运动中被夷为平地。

古美

古美社区以03年-13年的次新公寓为主，兼有部分95年后的老破小，以及少量别墅和大平层，整体建筑年龄在上海中环仍属较为年轻。这一片漕河泾背后清幽的社区本不为很多人所知，因此房价也总是处于不温不火的水平，万源城08年起接连5期开盘轮番轰炸，12号线也恰合时宜地在15年全线贯通，漕河泾西进的步伐也迈过了中环，现在的古美可以说是集众多焦点于一身，正值土地开发的壮年期。

而区位方面古美板块也确实得天独厚，东临漕河泾开发区和康健新村；南接闵行老牌地段梅陇镇；西引正在以建设城市副中心为目标，外环外商业最强的七宝和莘庄；北靠传统地段虹桥和以服务业称于上海的静安新城。强邻环绕，从而购买力相互交错，这是支撑西南各板块持续强势的重要原因。若没有周边这些成熟板块的影响，自身商业和就业仍处于待开发状态下的古美，当然无法独强，甚至会因为刑场的负面背景，房价低于周边。

古美

?12号线：虹梅路站，东兰路站，顾戴路站，虹莘路站

?1号线：莲花路站

两年前开通的12号线，可以说是古美的命脉，从板块中心S形穿过，因此板块大部分区域都有可以利用的站点。而1号线站点则位于古美和梅陇之间的南方，除了南方城，望族新苑等个别小区外，基本都无法步行利用。整体地铁密度在中环外处于平均水平，不如三林，金桥等沿江多轨交板块。

?南北向：中环，外环，莲花路，龙茗路，虹莘路

?东西向：漕宝路，顾戴路，沪闵路，平阳路

▲平阳路即将打通

古美的路网基本已经打通，可供选择的道路很多，但由于西南人口基数和就业体量实在太大，高峰段依然拥堵。尤其马路窄商铺多的龙茗路/顾戴路，龙茗路/漕宝路的交叉路口，莲花路/沪闵路口，每天都是排队长龙，即便跨外环的平阳路贯通后，也不见得能缓解拥堵情况。由于漕河泾恰处中环高架两侧，漕宝路上下口每天都是上海最堵匝道之一。而外环外的七宝莘庄，把大量绿地公园建在外环西侧，紧贴高架，因此无法修建跨线桥，刚拆完的九星之内又还没有铺设跨线道路，导致目前的西外环两侧路网混乱，大量车流被挤压到几条主干道上，堵得七荤八素。

古美

?南方商圈：

?麦德龙：

?社区商业若干：

?龙茗路商业街：

古美整体的商业氛围仍是比较淡的，虽然不远处就有梅陇南方商圈，但核心的万源城及周边小区，均无法步行到达。龙茗路沿线延续了虹桥金汇路的繁华，台湾和延边餐饮较多，相对热闹，只是也没有像样的商业综合体。如今的古美，闹中取静，配套基本要依赖于周边邻居，未来则可寄希望于万源城的大体量商业地块。

?漕河泾开发区（1公里），莘庄商务区，虹桥开发区（5公里）

?徐家汇（7公里），虹桥商务区（10公里）

古美周边就业中心云集，半小时通勤距离，能够覆盖5个商务中心，特别是漕河泾，步行或摩拜即可到达，这也是古美被众多白领夫妻所青睐的原因之一。

古美

?医院（三甲专科）

医院是古美唯一的大型医疗配套，而最近的三甲综医院，车行距离在5公里左右，可见周边的医疗配套还是比较欠缺的。

?万源城幼儿园（公办市一级）

?蒙氏蔚蓝幼儿园（民办）

?平南小学（公办二梯队）

?协和双语小学（民办）

?上海市实验学校西校（公办）

?教科实验中学（民办）

?燎原双语学校（一贯制国际学校）

古美的教育资源，放到上海中外环来看是比较丰富的，公办和私立齐头并进，选择余地比较大。幼儿园可能是个大问题，最好的万源城幼儿园主要针对小区业主，对外名额非常少，私立的蒙氏蔚蓝同样如此，除非是蔚蓝的小区业主，外招费用和名额都相对紧张；小学则有近几年很热门的二梯队平南小学，万源城则对口协和双语的地段班；初中公办实验西校是普通初中，教科实验在民办中则是比较弱的学校。虽然古美的学校大多无法和市中心以及莘庄七宝等教育强势板块相比，但满足基本需求已经绰绰有余。并且由于生源多来自漕河泾中产白领，对教育十分重视，因此学校的生源都相对不错。

古美

古美

?万源城规划社区综合体

出让地块规划建筑面积㎡，各用途建筑面积比例为商业30%，商务办公70%，由上海城开竞得。30%的商业也就是3万平方米不到，商业体量跟莘庄的东苑丽宝差不多，加上商务的体量，大约和最早的百联南方商城相当。和万科的24万方、仲盛的28万方比，算是迷你。社区商业功能业态上主要是购物中心、百货店、超市、便利店、生活服务网点、大众餐饮、休闲文化娱乐、酒店等，其中酒店物业占商业物业比例40%至50%。

?城开中心

城开中心是由上海城开集团龙城置业有限公司打造的大型城市综合体项目，项目用地面积为.6平方米，总建筑面积约51万平方米，地上面积约33万平方米，地下面积约18万平方米。城开中心座落上海市闵行区沪闵路、万源路口，毗邻1号线莲花路地铁站。整个项目规划3栋写字楼、一座大型购物中心、一座国际5星级酒店及时尚商业街区。

?虹梅路地铁上盖

12号线虹梅路站上盖，即漕河泾现代服务业集聚区二期工程。该地块位于漕河泾开发区内，古美路以东、漕宝路以北、虹梅路以西，将与12号线直接连通。除了四栋20余层的办公楼外，还将同步建设区内较为缺乏的商业配套。

?合川路贯通

合川路正在施工的除了古美西路-顾戴路段，还有东兰路-漕宝路段和吴中路-延安西路段。预计，古美西路-顾戴路段9月竣工，其他两个路段年底前竣工，至此合川路将全线贯通。合川路贯通以后，相关的公共交通设施也会跟上，沿线的南方商务区、闵行区妇幼保健院、医院等多个重点区域的交通出行将更加便利，从延安西路至南方商务区也将实现一路直达，不用再从其他道路绕行。

?融创玫瑰公馆

项目为同济华城2期，位于闵行古美板块的漕宝路和古美路交叉口，与高新科技园区漕河泾开发区一路之隔，距中环线高架约米。原本16年已经动工并计划开盘，因为不可知原由，拖延至今。目前该楼盘仍在施工状态，售楼处基本建造完毕，开盘时间仍未确定。

?九星市场整体规划

九星地区将以建立一个立足全市、服务全国、辐射全球的现代化平台型“国际家居建材贸易中心”为区域发展目标，通过设置清晰的规划结构和适应的功能业态，来满足区域功能提升和九星转型发展的需求。

在规控调整后，九星地区将强化居住功能，打造低碳、生态和可持续，拥有高品质、高标准生态环境和基础配套设施，“产城融合，居职平衡”的人性化紧凑型的宜居社区。

?26号线

26号线方案尚在研究中，估计落地最快也要在年左右。该线目前的想法是沿中环走线，与古美板块12号线换乘。

?东兰路干货市场储备用地

干货市场早在13年已经陆续开始关闭，如今已经完全拆除。该地块将作为漕河泾开发区扩展用地。

古美

?次新房聚集，社区品质高

古美社区的住宅，房龄5-15年的次新房居多，因此相对周边梅陇，康健新村，虹桥，古美的社区更具有竞争力。而万源城的品质，放到全上海中环来看，依然是非常高的。撇开就业，学区等其他因素，仅谈中环次新社区，受众就非常广泛。

?道路整洁，zf效率高

古美路街道是闵行评选优秀文明城区的示范街道，全街道的道路，小区楼道，甚至房屋外立面，都在整治翻新。而街道内马路也不似内环那么拥挤，更接近浦东，因此显得格外干净和宽敞。

▲开阔的道路

?被众多就业中心包围，徐汇后花园，区位极佳

古美夹在莘庄和徐家汇当中，徐汇的购买力向外溢出，闵行的购买力则向里推进，而古美又紧贴漕河泾，周边白领置业需求原本就十分旺盛。购买力充足，是古美板块傲然于上海中环最硬的底气。

?教育资源在板块内分布平均，没有显著短板

有强烈需求，有次新社区，有地铁直达，更有丰富的教育资源。虽然不是特别好的学区，但对于重视教育的上海新贵们而言，小孩无论如何也是不能去菜小念书的，环视周边一圈，康健田林都没啥房子卖，社区老价格也十分昂贵。崭新的古美就是一个极好的选择。

?九星市场大面积空地

上海浦西中环的空地也是用一块少一块，目前能够用做整体开发的，几乎只有三林的前滩南和恒大，大场的南大和机场，罗山路两侧，桃浦，以及九星这些地方了，而西南片由于开发成熟，九星就是独一无二。后续无论是规划商业还是住宅，都会给龙茗路沿线带来提升。

▲九星现状

?本身商业密度不足，需要利用周边板块配套

古美自身没有大型商业综合体，一堆社区商业也是人气平平，居民消费大多要去南方和徐家汇。后续万源城综合体，九星商业等规划都落地后可以得到部分改善。

?中外环路网设计不合理，交通拥堵难改善

莘庄七宝在外环边上接连造那么多大面积公园也是神来之笔，文化公园，体育公园，黎安公园，再加七宝中学和九星市场，西外环一线，几乎都无法建造跨线桥疏导车流，这堵起来怪谁？

虽然古美还有九星题材可以炒作，但由于近年来万源城新盘的狂轰滥炸，板块价格已经明显处于高位。

后续万源城没有新开发的住宅项目，九星的住宅用地也尚未出让，在只租不卖大背景之下，可谓乌云笼罩。随着板块趋于平静，价格就会被逐步拉平，因此以如今的价格体系判断，将军认为古美已经到顶。

周边就业的白领自住尚可考虑，而投资的机会成本上升，已经不合适了。

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