回望过去10年房地产行业的发展，房价到底上涨了多少呢？根据国家统计局公布的数据，年全国的房价均价为元/平方米，而年全国的平均房价已经到达元/平方米，接近万元大关，目前楼市已经进入了万元时代。从过去10年的房价数据来看，房价基本上在过去10年实现翻倍。

不过相信如今的购房者关心的不是过去10年的房价走势，而是未来10年的房价走势，未来10年的房价走势对于购房者买房更加具有参考意义。未来10年房价还会像过去10年那样翻倍吗？如果未来10年房价能实现翻倍的话，全国的平均房价将会接近2万元。

在笔者看来，未来10年房价翻倍基本上不会实现，因为未来10年已经不具备过去10年房价大涨的环境，过去支撑房价大涨的都已经逐渐消失，正如董明珠说的那样，如今房价上涨已经失去支撑。

分析过去10年的楼市，支撑房价上涨的因素有供求关系、炒房客、通货膨胀、棚改政策等，以上这些因素都是过去10年房价上涨的重要因素，不过从现在的楼市环境来看，除了通货膨胀之外，其他的房价上涨的驱动因素都已经逐渐消失。

首先我们看一下供求关系的问题，如果是10年前，我们肯定会认为住房处于供不应求的状态，因为在年很多人都还没有买房。据国家统计局公布的数据，年我国人均住房面积仅为18平方米，相当于三口之家居住50平米左右的小房子，显然当时人们对于住房的需求量还很大。随着过去10年房地产行业的快速发展，如今的住房情况已经发生了很大改变，根据央行公布的数据，现在城镇家庭的住房拥有率已经达到96.0%，另外国家统计局也公布了人均住房面积的数据，数据显示，年我国人均住房面积已经超过40平方米，已经基本上达到了发达国家的水平。因此目前供求关系层面已经不利于楼市的发展，也不足以支撑房价的上涨。

然后我们看一下炒房客投资炒房抬高房价的问题，过去10年的房价大涨和炒房客也有非常密切的关系，因为炒房客的属于最有钱的一批人，他们可以囤积大量的房产，并且他们手中的房子一般都处于空置状态，不会流入到房地产市场。因此炒房客的存在相当于打破了楼市本身的供求平衡，并且大量炒房客涌入楼市也会给楼市营造出一种过于火热的氛围，这也会导致房地产行业出现局部过热的情况。

不过目前楼市留给炒房客的生存空间真的越来越小，首先从调控层面来说，随着楼市调控力度逐渐加大，打击炒房囤房的政策体系也逐渐完善，炒房客投机炒房的机会越来越少；同时从房价走势上来说，如今房价走势已经逐渐趋于平稳，房价涨幅已经收窄，这就意味着炒房投资房产的盈利空间会越来越小，房子的增值部分可能还赶不上房子的持有成本。

可以说未来不仅不会有大量的炒房客进入楼市，反而会有很多炒房客逐步退出楼市，这对于房价回归合理性具有重要的意义。并且未来10年，没有炒房客支撑的楼市，房价也不会有太大的上涨空间。

然后就是棚改政策，我们都知道棚改政策确实推动了房价的上涨，因为棚改政策采用的是货币化安置的方式，拆迁户获得大量的货币补偿之后，首先需要购买一套房子安家落户，买了房子之后还会剩余大量的资金，而这些资金最终又流入了楼市。其实原因很简单，对于大多数普通人来说，如果手中有大量资金，同时又没有很好的投资渠道，最后只能通过买房来抵抗通货膨胀。大量的棚改资金流入房地产行业，自然推动了房价的上涨。

当然从年开始，棚改政策基本上也要和我们说再见，随着旧改政策的全面推进，大规模棚改已经逐渐退出历史舞台。棚改的退出意味着房价上涨的另一个驱动因素也开始消失。

结合上面3个方面的分析，过去10年房价上涨的主要驱动因素已经基本消失，当然还有一个房价上涨的驱动因素依然存在，就是通货膨胀。

通货膨胀本质上来说就是物价上涨和货币贬值，即使影响房价的所有因素都不存在，但是在通货膨胀的影响下，每年房价依然会有一定的涨幅，并不是因为房子真的升值了，本质上来说是货币随着经济的发展变得贬值了。

通货膨胀产生的最主要原因就是货币超发，我们看一下过去这些年M2的数据基本上就能明白为什么钱一直在贬值。过去20年我国广义货币供应量（M2）增长了46倍，即使年货币政策有所收紧，3月份的广义货币供应量依然增长了9.4%，在这样的趋势下，通货膨胀的速度也不容小觑。

并且今年全球都面临着经济复苏的压力，都有货币政策放松的需求。比如美国近期就有3万亿美元的刺激计划，欧美国家也基本都开始放宽货币政策，这就可能会引发全球性的通货膨胀，在经济全球化的今天，即使我们国家收紧货币政策，也难以抵挡输入性通货膨胀，近期大宗商品的价格上涨就是最好的例证。

结合以上的分析我们应该很清楚，从房地产行业本身来分析，房价上涨基本上已经没有支撑，过去那些支撑房价上涨的驱动因素也随着楼市环境的改变而逐渐消失。不过从通货膨胀的角度来说，房价上涨又会是永远的发展趋势，我们联想一下身边的任何商品，价格基本上都在上涨。

不过购房者需要明确一点，仅依靠通货膨胀而引发的房价上涨，涨幅基本上不会太大，更多时候都是趋于平稳的状态。因此未来10年房价上涨的幅度和过去10年的房价涨幅基本上没法比，过去10年房价实现了翻倍，未来10年房价基本上没有翻倍的可能。