三线以下的小城市，真的不能买么？

（怎样才算“三线以下”呢？你说它是二线会有种心虚的感觉，那就是三线以下无疑了。）

我周围有很多人，都有去小城市买房的想法。有的是因为预算不够买一线二线，有的是想给老家的父母置业。

但他们都很纠结，担心买了就套住了。主流的论调也是这样的，小城市千万不能买，理由大致是：

--棚改已经停了，小城市的红利期已经结束；

--以及，人口正在流入一、二线城市;

小城市逐渐被掏空，买了就站岗。

但这么说，就太绝对了。

有很多小城市打了主流论调的脸。

像湖南的五线城市张家界，三年前房价不到一平，现在都7、了，涨幅完胜一线城市，你敢信？

--大涨的原因是“少子化”。年轻人不愿意生，张家界下面的乡县，生源严重不饱和，学校干脆撤了，搬迁到了张家界市区。

--周边的家长没办法，只能在张家界买房安家，房价就这么涨上去了。

你看吧，思路不能封闭。小城市不一定会人口枯竭，反而可能会聚集资源和人口。

而且它还有一个优势，就是山高皇帝远，调控也调不到那儿去啊。

所以小城市也是有机会的，只是看你能不能把握住而已。

在我看来，在任何一座小城市，买到能涨的房子，道理都是相通的。

我总结了一套小城市的买房指南。具体可以分为下面五大步骤。

（最近我身边刚好有人买了惠州，全程我都有出谋划策。所以就拿惠州作为案例贯穿全文。）

第一步：找到房价上涨的理由

买惠州，理由很简单。就两个字：深圳。

深惠一体化的可能性越来越大了。毕竟，“深圳不可能用平方公里解决万人的住房”。

一旦一体化形成，惠州接受深圳的外溢，将成为最大的获益者。

第二步：判断你的理由是不是“伪”理由

很多人买房掉进坑里了，为什么？就是因为当时做判断的理由是个“伪”理由，要么是自己意淫出来的，要么是被不良中介忽悠的。

就拿买惠州来说，你不想犯错，就得对内心进行一系列的拷问：

--很多地儿都说“一线城市外溢”的故事，但真的有利好么？

--像北京身边的燕郊，有投资客首付不要了，都找不到人接盘。

--那么深圳身边的惠州，会重蹈燕郊的覆辙么？

你只有这样思考，才能琢磨出门道。

当然，对于惠州而言，它和燕郊截然不同。

燕郊的问题出在哪儿呢？在于北京很大，像昌平、顺义、和怀柔，都还有大量的土地待开发，足以满足刚需的居住需求。

而作为“外人”的河北小镇燕郊，注定是备胎中的备胎了。所以对于燕郊，你只需要记住这句话就够了：

北京大涨，燕郊小涨；北京小跌，燕郊大跌。

但惠州不一样。深圳很小，已经没啥可开发的地了。

你买不起深圳的房子，只能上周边去。但周边又能去哪儿呢？

深圳的东南西北，西边是珠江，北面是山（即便是连接着东莞的边界也是山），南边是山（以及香港），都出不去。

只有东边一片坦途，连接着惠州。

这么大致分析下来，你心里就有数了，惠州还是有机会的。

第三步：排除不利因素，锁定局部区域

你要记住，小城市一定只有小部分区域值得买。

上海都没普涨，凭什么小城市能普涨？

惠州也一样，即便有深圳外溢的利好，但也不能乱买。

譬如很多投资客买了大亚湾的海景房，被套住了。

为什么？因为大亚湾能看到海的地方，就属于惠州的石化工业区，跟上海的金山一个性质，还能怎么涨？

你既然要花真金白银买房，就得买得有讲究、有学问。

直接说结论，虽然惠州有六个深圳大，但可以买的地方只有我下面标出来的弹丸之地（包括了惠阳和大亚湾的一部分），我称之为惠州“临深”。

惠州的不利因素很明显，就是被山脉分割得支离破碎。

大部分区域都被大山脉隔在“千里之外”，像主城惠城区，你从深圳坪山开车过去，得在群山中间穿梭几十公里，很不方便。

这样的地方就不适合买。

但临深这块儿不一样，它得天独厚，和深圳东部的坪山区完美接壤。

你在惠州南站坐火车，10分钟到坪山，半小时到深圳北站。比从龙岗开车出行还快。未来还规划了轨交，临深只会越来越方便。

惠州常被人诟病“新房天量供应”，但临深没有这个问题。它总共的面积还不如深圳的坪山区。

其中相当一部分已经开发完了，未来的新供应相当有限。

有人可能会说，再怎么临深，它毕竟还是惠州啊。

但你这么想，有多少“新深圳人”买得起深圳的房子？最多就3成吧。

那么对于剩下的7成，惠州临深就是他们最好的妥协。

第四步：找出大众标杆盘

在小城市买房，一定不能图便宜，要买就得买标杆。

注意，这里的标杆盘，一定是大众眼中的标杆盘；而不是别墅、合院这样的小众产品。

后者太贵，你有那预算，干嘛不买一、二线呢。

为什么必须买大众标杆？因为更合当地富人的品味。

每座城市都有富人；无非大城市富人多一些，小城市富人少一些。而当地富人买房，买的不只是房子，更是一种身份感。

这种房子可能单价稍贵，但有品质有逼格，肯定是当地人人皆知的标杆。所以更受富人追捧，也就更容易涨上去。

譬如这两年苏北淮安的房价涨得比南京、苏州还猛，其实就是标杆盘涨得猛，普通小区涨幅就一般了。

第五步：筛选出标杆中的学区房

到上一步为止，你选出来的楼盘（通常不止一个），大概就是将来涨得很好的楼盘了。

但你想精益求精、追求最好，就得进一步挑出其中的学区房。

学区太重要了。

将心比心，如果你是深圳刚需，买在惠州图什么？

更好的社区环境？更大的居住面积？这些原因都有，但最最最重要的，一定是让小孩儿上更好的学校。

网红老师张雪峰离开北京搬去苏州，不就是为了让自己的小孩儿、以及员工的小孩儿，能入学优质小学么？

结语

做完上面的五步，你就立于不败之地了。

最终我帮忙挑选出来的小区，是惠州南站附近的标杆新盘，楼下就是丰富且上档次的商业配套。

同时，它还是华师大附属九年一贯制学校的学区房。

懂的人自然懂那是哪儿。

我不明盘，这不是软文，我不想带货。

它单价2万，比惠州的大多数新房都要贵。但在我看来，它还是太便宜了。

深圳坪山同等品质的标杆盘，单价要5-6万。对于火车十分钟、开车半小时的距离，这是一个尼亚加拉大瀑布般的价差。

把眼光放长一些，我不认为这个价差会持续下去。

如果你在有意在小城市置业，请收藏好我的这篇指南。

其实我想说的不只是选房。如果你本能地排斥小城市，那么心态不妨放开。

即便在遍地是坑的惠州，也是有好房子的。

我真正想说的，是我们都要以包容的心态去终身学习。

人只能够赚到自己认知以内的钱。而只有终身学习，你才能打破认知的枷锁。

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